Le régime du loueur en meublé non professionnel (« LMNP ») présente un cadre fiscal avantageux pour les particuliers désirant gérer au mieux leur patrimoine immobilier. Il permet notamment de bénéficier d’un amortissement du bien immobilier, d’une fiscalité allégée sur les revenus locatifs, et d’une certaine souplesse en termes de gestion.
Mais les réformes fiscales successives et l’évolution du marché immobilier interrogent désormais sur la pérennité de l’attractivité de ce dispositif.
Pour rappel, le régime dit « LMNP » concerne les propriétaires qui mettent en location un logement meublé sans que cette activité ne constitue leur activité principale. Pour bénéficier de ce statut, les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou, à défaut, ne pas excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Les revenus provenant de la location meublée sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (« BIC ») ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (sauf s’ils entrent dans le champ des cotisations sociales).
Ils peuvent relever soit du régime du « micro-BIC » (sous réserve du respect de certains seuils), soit du régime du « réel ».
- Le régime du « micro-BIC » permet de déterminer le résultat imposable selon des modalités simplifiées par application d’un abattement forfaitaire sur le montant des recettes réalisées.
- Le régime dit du « réel » permet de déduire les charges réelles ainsi que l’amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier.
Grace à ce mécanisme d’amortissement du bien immobilier (sur une période comprise entre 20 ans et 30 ans), le régime du réel présente un intérêt fiscal certain. En effet, cet amortissement vient réduire le résultat fiscal, souvent jusqu’à le rendre nul, ce qui permet de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
Ce régime peut également se révéler intéressant en cas de revente du bien immobilier car il relève du régime des plus-values des particuliers, lequel prévoit l’application d’abattements pour durée de détention du bien conduisant à une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux à l’issue d’un délai de 30 ans.
La loi de finances pour 2025 a toutefois limité l’attrait pour ce dispositif. En effet, jusqu’alors, la plus-value était déterminée par différence entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition, sans tenir compte des amortissements déduits durant la période de location.
Depuis le 15 février 2025, les loueurs en meublé non professionnels doivent désormais (sauf exception) réintégrer dans l’assiette de la plus-value les amortissements déduits, ce qui conduit à majorer le montant de la plus-value imposable.
Si cette réforme conduit à limiter l’intérêt fiscal du dispositif, la plus-value réalisée lors de la revente peut toujours bénéficier d’une exonération totale en cas de détention du bien depuis plus de 30 ans. Dans ce cas de figure, la réintégration des amortissements est donc sans incidence fiscale.
Le régime conserve ainsi tout son attrait en cas de détention long-terme du bien et constitue encore une stratégie pertinente pour diversifier son patrimoine tout en optimisant sa fiscalité.
